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第16章 房价降不下来的秘密(1)
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2012年3月18日，国家统计局公布了2月份中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，虽然2月份房价整体仍呈上涨态势，但70个大中城市中有45个城市新房价格环比下降，涨幅缩小的城市个数也明显增多。从同比数据来看，一线城市中除广州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅价格均出现了明显下调。尽管如此，房屋价格仍远超居民收入水平，房价调控何时才能真正发挥效力，使之回归合理价位，这不仅是温总理的期望，也是国人共同的心愿。
房价下跌，这只是一个统计游戏
感谢北京有个通州，上海有个南汇，广州有个番禹，它们给这些城市一个更好的机会来个统计游戏，用来调整房价。如果按照与收入比的话，房价还远远没有回归到合理价位。
（嘉宾介绍：王福重，知名学者）
王牧笛：我要先向郎教授汇报一下，前段时间“郎眼”停播，我跑到几个高校去跟同学们做了个交流，亲眼见证了当代大学生对我们“郎眼”的无限热爱，和对您本人的无限崇敬。
郎咸平：哎哟，是不是啊？
王牧笛：大学生问了很多问题，有求知方面的，求友方面的，求爱方面的，这些问题我都能比较得心应手地回答。但是有一个问题，问得我哑口无言，没有办法回答，就是问我房价的问题。作为半个伪经济学家，这个话题我是真心不懂，所以赶紧跑回来请教郎教授跟王老师。很多事物是从胜利走向胜利，中国的房地产是从十字路口走到十字路口，我们先来看一个短片。
2012年3月18日，国家统计局公布了2月份中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，虽然2月份房价整体仍呈上涨态势，但70个大中城市中有45个城市新房价格环比下降，涨幅缩小的城市个数也明显增多。从同比数据来看，一线城市中除广州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅价格均出现了明显下调。尽管如此，房屋价格仍远超居民收入水平，房价调控何时才能真正发挥效力，使之回归合理价位，这不仅是温总理的期望，也是国人共同的心愿。
王牧笛：2月份的数据显示，70个大中城市中，有60多个城市的房价是下跌或者停涨，以前这个词叫“涨停”，现在叫“停涨”，这个现象应该怎么理解呢？
郎咸平：大家知道，我是最不喜欢谈表面现象的，但是我们今天先来谈一个表面现象，然后透过现象看本质，看到底本质是什么。第一，你刚刚讲的这个数据，就是和1月份相比，房价好像不涨了，还有点微跌的可能，因此政府可以说，你看我们调控成功了是不是？这个表面上看起来是非常好，可实际上，这是一个很有趣的统计数字。我以北京市为例，北京市跌了吗？交易量大幅下跌是没错，比如说2011年二手房的交易量下跌了38%，好，那么房价也跌，怎么跌呢？你把通州都平均进去的话，那它肯定跌了是不是？
王福重：通州不是北京城区。
郎咸平：对，但你是把它也平均进去了，这样是跌。但是你说三环之内跌了吗？它也没怎么跌。但是这样平均下来好像是跌了，政府觉得调控成功。想买房的人呢，你就到郊区去买，比如说到通州去买，通州跌了，你心里也好过一点。市区的人呢，房价没怎么跌，你心里也挺好过的，因为你本来就有房的对不对？所以说看起来好像是一个皆大欢喜的局面。然后开发商也特有意思，中小型开发商被大量淘汰，大型开发商却越来越壮大。比如说，2011年万科的销售量上升了41%，利润上涨了32%，就连第七名的碧桂园，它的销售量和利润也都上升了35%。你不是调控吗，怎么越调控大开发商的利润还越高呢？因此你看，大开发商也挺高兴，他们掌控了大量的资源，是真正的利益集团，而你调控的结果是他们发了。
王牧笛：等于是重新一轮的洗牌，让这些大鱼把小鱼都给吃了。
郎咸平：对啊。然后小鱼呢？2011年地产界有规模的收购兼并高达124宗，再加上小型的兼并以后，地产界所有的收购兼并总金额超过1500亿。也就是说，调控之后小鱼慢慢被吃掉了，而大鱼则变得更大了。
王牧笛：以前我们说过一个现象，叫“进入房地产”，就是比如说做医药的、做矿业的、做制造业的，都跑去做房地产。现在叫“逃离房地产”，这些小鱼都跑出去了，不做房地产了，比如说回去做医疗或者做矿业去了。
郎咸平：对，而且还有最后一个，2010年土地出让金是2.7万亿，2011年高达3.15万亿，创历史新高。地方政府也挺高兴，因为出让金也上升了。因此可以说，调控的结果是表面上看起来皆大欢喜。
王牧笛：中国很少有一件事情能让各方都很高兴。
王福重：温总理在全国“两会”结束以后的记者招待会上说，房价还远远没有回归到合理价位。其实刚才我们说的是环比，就是跟上个月比，但要是同比，跟2011年比，70个大中城市中，只有28个下跌，剩下的42个还在上涨。你要说调控有效果，得感谢北京有个通州，上海有个南汇。
王牧笛：广州有个番禺。
王福重：对，所以这就是个统计游戏。因此我同意温总理说的，如果按照与收入比的话，房价还远远没有回归到合理价位。
谁才是高房价的幕后推手
我们做了一个统计，房价里面有12项税跟50多项费，加在一起占到了房价的70%左右，那我想请问，谁是高房价的最大推动力？
王牧笛：这一轮的房地产调控有两个“红线”，一个叫限购，一个叫限贷，这两个作为现在房地产调控最核心的东西，也有一年了。那我们现在回过头来看看这一年到底成效几何呢？这次温总理也是很诚心诚意地在记者招待会上跟新闻媒体做了一个分享，那么在教授观察，房地产调控这一年来是怎样呢？
郎咸平：这也是我在微博里面谈到的一个我们应该关心的重点，也就是说，政府知不知道应该要调控房价？它当然知道的，它认为房价确实应该要调控。
王福重：决心很大。
王牧笛：最大的民生。
郎咸平：对，这是非常重要的事情。可是我想提出一个简单的数字，我们做了一个统计，房价里面有12项税跟50多项费，加在一起占到了房价的70%左右。那我请问你，谁是高房价的最大推动力？因此今天你是用一个所谓打压的方式，不准那些需要买房的人买房，当然你说不准炒房，那是另外一回事，但是全世界都在炒房，为什么中国不能炒呢？美国政府给民众最低的贷款利率，鼓励他们去炒房，可是人家为什么就不炒呢？因此这个问题是我们自己要检讨的，为什么只有中国在炒房？
王福重：那就是这样了，咱们中国的有钱人，他不炒房能干吗呢？你要搞行政调控肯定有效，为什么？因为这是个釜底抽薪的办法。因为房价多高是买出来的，你现在搞行政调控不让买了，当然房子就卖不出去了嘛。
郎咸平：就是啊，问题是说房价要按照温总理所讲的“降到合理的价位”，可是怎么降啊？你想想看，70%是税费，这是刚性的，你降不了吧？还有呢，10%是最起码的构建成本吧？这个你也降不了的。还有呢，开发商有20%的利润，那我再请问你，它这里面还有很多的灰色支出，所以它至少还要有10%的利润，来保障它的灰色支出吧？所以加在一起是多少？70%加10%再加10%等于90%。那我请问，你能不能突破90%这个刚性关口？
王牧笛：教授的意思就是说，面粉的价格不降，你面包的价格怎么能降？
王福重：我们有个特点是这样的，个人赚钱难，但是地方政府赚钱容易，很多地方政府看你赚钱了，它生气。所以说为什么我们的“36条”弄不下去？因为很多被地方政府垄断着呢。但是我们的有钱人也很聪明，你不是不愿意让我赚钱吗？但是你自己想赚钱，就像教授说的，那十几种税和50多项费都是到地方政府那去了，那么，我们跟你站到一块儿，你吃你的肉，我们喝碗汤，好吧？地方政府说这个可以，然后大家就都炒房去了，因为炒房跟地方政府的利益是一致的，所以说这是第一个原因。第二个原因是什么？就是多年来备受诟病的这个土地财政，2011年土地出让金，刚才教授讲是3.15万亿。你想想，在这个意义上来讲，地方政府追求两个东西，一个是经济增长，官出数字，数字出官。现在我们经常说要淡化经济增长速度，从8%降低到7.5%了，但不要忘了，“十一五”期间，我们定的计划就是7.5%，结果我们到了10%，所以虽然是定了7.5%，但其实它的意思不是真的7.5%，肯定是要更高。
王牧笛：7.5%是个底线。
王福重：对，另外一个，因为我们实行的是分税制，中央分的是大头，地方是小头，地方政府钱不多，但是事情特别多，什么消防、教育、医疗、社会保障等，都是上边请客，下面埋单，没有钱怎么办呢？地方政府找来找去便找到卖地这个办法，卖地就有土地出让金，地方政府就有“零花钱”，因为城市土地其实是地方政府所有的，然后我就卖房子，房价越高，我GDP就越多。我既有GDP，有经济增长速度，又有自己的“零花钱”，那我为什么不搞房地产呢？当房地产低迷的时候，我为什么不支持房地产呢？
保障房究竟“保障”了谁
这个社会真正需要照顾的是那些贫无立锥之地的升斗小民，他们是整个社会稳定的根源之一。可是我们却看到了太多保障房小区里面的奔驰、宝马，看到了太多保障房小区里面，某个领导的七姑、八姨。
王牧笛：其实两位聊这么多，聊得很清楚，就是为什么房价下行这么难？所以在中央这轮调控中，地方政府有17个城市在“顶风作案”，比如说上海、成都、佛山，它们总想伺机松松绑。还有芜湖，芜湖是给买房的人一些税收的减免政策，但是这个小火苗被无情地扑灭了。那我们“郎眼”曾经说过，关于房地产的解读有一个很重要的东西，叫做保障房。一方面我们去学新加坡或者中国香港地区，就是说你商品房涨成什么样，你住怎么样的豪宅，没关系；但另一方面，我们提供公屋、组屋，或者保障房、公租屋，靠这个来满足最大多数人的利益。
郎咸平：2011年不是说要搞1000万套保障房吗？然后政府目前宣布是建成432万套，开工1043万套，看起来数字还可以。我们做了一个测算，因为土地不要钱嘛，所以这个四五十平方米的房大概要花8万多块钱，因此你建设到1000万套的话，大概需要8000亿。坦白地讲，这个钱也不是很多，因为我们土地出让金就有3.15万亿嘛。可是问题在哪里呢？我请问你，我们有哪些朋友真正得到保障房了？我就以北京为例，做个深入调查，这是某媒体的报道了，这个报道说，北京建的保障房中60%是福利房，这个数字折算下来大概是10.5万套。至于这个数字真不真实，我们也无法确认。
王福重：包括公务员住的房子，公务员住的甭管多豪华的房子都叫保障房。
郎咸平：对，然后呢，什么动迁房、棚户改造，还有学生宿舍改造，都算保障房。这样下来，真正落实给我们小老百姓住的这个所谓的保障房、公租屋，数目其实是非常少的。
王福重：是这样的，比如说牧笛吧，你要是个公务员，比如说是个处长，你回老家别人问你有没有房啊，如果你说没有，老百姓就愤怒，就会说你这当领导的，竟然连个房子都没有！连老百姓都愤怒。可如果说是我，问我有没有房啊，我说没有，老百姓就会说，老师嘛，我们这村里的老师也没房。
王牧笛：就是说，老师应该没房，可官员没有房就太奇怪了。
王福重：对，他们会愤怒。
2012年3月18日，国家统计局公布了2月份中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，虽然2月份房价整体仍呈上涨态势，但70个大中城市中有45个城市新房价格环比下降，涨幅缩小的城市个数也明显增多。从同比数据来看，一线城市中除广州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅价格均出现了明显下调。尽管如此，房屋价格仍远超居民收入水平，房价调控何时才能真正发挥效力，使之回归合理价位，这不仅是温总理的期望，也是国人共同的心愿。
房价下跌，这只是一个统计游戏
感谢北京有个通州，上海有个南汇，广州有个番禹，它们给这些城市一个更好的机会来个统计游戏，用来调整房价。如果按照与收入比的话，房价还远远没有回归到合理价位。
（嘉宾介绍：王福重，知名学者）
王牧笛：我要先向郎教授汇报一下，前段时间“郎眼”停播，我跑到几个高校去跟同学们做了个交流，亲眼见证了当代大学生对我们“郎眼”的无限热爱，和对您本人的无限崇敬。
郎咸平：哎哟，是不是啊？
王牧笛：大学生问了很多问题，有求知方面的，求友方面的，求爱方面的，这些问题我都能比较得心应手地回答。但是有一个问题，问得我哑口无言，没有办法回答，就是问我房价的问题。作为半个伪经济学家，这个话题我是真心不懂，所以赶紧跑回来请教郎教授跟王老师。很多事物是从胜利走向胜利，中国的房地产是从十字路口走到十字路口，我们先来看一个短片。
2012年3月18日，国家统计局公布了2月份中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，虽然2月份房价整体仍呈上涨态势，但70个大中城市中有45个城市新房价格环比下降，涨幅缩小的城市个数也明显增多。从同比数据来看，一线城市中除广州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅价格均出现了明显下调。尽管如此，房屋价格仍远超居民收入水平，房价调控何时才能真正发挥效力，使之回归合理价位，这不仅是温总理的期望，也是国人共同的心愿。
王牧笛：2月份的数据显示，70个大中城市中，有60多个城市的房价是下跌或者停涨，以前这个词叫“涨停”，现在叫“停涨”，这个现象应该怎么理解呢？
郎咸平：大家知道，我是最不喜欢谈表面现象的，但是我们今天先来谈一个表面现象，然后透过现象看本质，看到底本质是什么。第一，你刚刚讲的这个数据，就是和1月份相比，房价好像不涨了，还有点微跌的可能，因此政府可以说，你看我们调控成功了是不是？这个表面上看起来是非常好，可实际上，这是一个很有趣的统计数字。我以北京市为例，北京市跌了吗？交易量大幅下跌是没错，比如说2011年二手房的交易量下跌了38%，好，那么房价也跌，怎么跌呢？你把通州都平均进去的话，那它肯定跌了是不是？
王福重：通州不是北京城区。
郎咸平：对，但你是把它也平均进去了，这样是跌。但是你说三环之内跌了吗？它也没怎么跌。但是这样平均下来好像是跌了，政府觉得调控成功。想买房的人呢，你就到郊区去买，比如说到通州去买，通州跌了，你心里也好过一点。市区的人呢，房价没怎么跌，你心里也挺好过的，因为你本来就有房的对不对？所以说看起来好像是一个皆大欢喜的局面。然后开发商也特有意思，中小型开发商被大量淘汰，大型开发商却越来越壮大。比如说，2011年万科的销售量上升了41%，利润上涨了32%，就连第七名的碧桂园，它的销售量和利润也都上升了35%。你不是调控吗，怎么越调控大开发商的利润还越高呢？因此你看，大开发商也挺高兴，他们掌控了大量的资源，是真正的利益集团，而你调控的结果是他们发了。
王牧笛：等于是重新一轮的洗牌，让这些大鱼把小鱼都给吃了。
郎咸平：对啊。然后小鱼呢？2011年地产界有规模的收购兼并高达124宗，再加上小型的兼并以后，地产界所有的收购兼并总金额超过1500亿。也就是说，调控之后小鱼慢慢被吃掉了，而大鱼则变得更大了。
王牧笛：以前我们说过一个现象，叫“进入房地产”，就是比如说做医药的、做矿业的、做制造业的，都跑去做房地产。现在叫“逃离房地产”，这些小鱼都跑出去了，不做房地产了，比如说回去做医疗或者做矿业去了。
郎咸平：对，而且还有最后一个，2010年土地出让金是2.7万亿，2011年高达3.15万亿，创历史新高。地方政府也挺高兴，因为出让金也上升了。因此可以说，调控的结果是表面上看起来皆大欢喜。
王牧笛：中国很少有一件事情能让各方都很高兴。
王福重：温总理在全国“两会”结束以后的记者招待会上说，房价还远远没有回归到合理价位。其实刚才我们说的是环比，就是跟上个月比，但要是同比，跟2011年比，70个大中城市中，只有28个下跌，剩下的42个还在上涨。你要说调控有效果，得感谢北京有个通州，上海有个南汇。
王牧笛：广州有个番禺。
王福重：对，所以这就是个统计游戏。因此我同意温总理说的，如果按照与收入比的话，房价还远远没有回归到合理价位。
谁才是高房价的幕后推手
我们做了一个统计，房价里面有12项税跟50多项费，加在一起占到了房价的70%左右，那我想请问，谁是高房价的最大推动力？
王牧笛：这一轮的房地产调控有两个“红线”，一个叫限购，一个叫限贷，这两个作为现在房地产调控最核心的东西，也有一年了。那我们现在回过头来看看这一年到底成效几何呢？这次温总理也是很诚心诚意地在记者招待会上跟新闻媒体做了一个分享，那么在教授观察，房地产调控这一年来是怎样呢？
郎咸平：这也是我在微博里面谈到的一个我们应该关心的重点，也就是说，政府知不知道应该要调控房价？它当然知道的，它认为房价确实应该要调控。
王福重：决心很大。
王牧笛：最大的民生。
郎咸平：对，这是非常重要的事情。可是我想提出一个简单的数字，我们做了一个统计，房价里面有12项税跟50多项费，加在一起占到了房价的70%左右。那我请问你，谁是高房价的最大推动力？因此今天你是用一个所谓打压的方式，不准那些需要买房的人买房，当然你说不准炒房，那是另外一回事，但是全世界都在炒房，为什么中国不能炒呢？美国政府给民众最低的贷款利率，鼓励他们去炒房，可是人家为什么就不炒呢？因此这个问题是我们自己要检讨的，为什么只有中国在炒房？
王福重：那就是这样了，咱们中国的有钱人，他不炒房能干吗呢？你要搞行政调控肯定有效，为什么？因为这是个釜底抽薪的办法。因为房价多高是买出来的，你现在搞行政调控不让买了，当然房子就卖不出去了嘛。
郎咸平：就是啊，问题是说房价要按照温总理所讲的“降到合理的价位”，可是怎么降啊？你想想看，70%是税费，这是刚性的，你降不了吧？还有呢，10%是最起码的构建成本吧？这个你也降不了的。还有呢，开发商有20%的利润，那我再请问你，它这里面还有很多的灰色支出，所以它至少还要有10%的利润，来保障它的灰色支出吧？所以加在一起是多少？70%加10%再加10%等于90%。那我请问，你能不能突破90%这个刚性关口？
王牧笛：教授的意思就是说，面粉的价格不降，你面包的价格怎么能降？
王福重：我们有个特点是这样的，个人赚钱难，但是地方政府赚钱容易，很多地方政府看你赚钱了，它生气。所以说为什么我们的“36条”弄不下去？因为很多被地方政府垄断着呢。但是我们的有钱人也很聪明，你不是不愿意让我赚钱吗？但是你自己想赚钱，就像教授说的，那十几种税和50多项费都是到地方政府那去了，那么，我们跟你站到一块儿，你吃你的肉，我们喝碗汤，好吧？地方政府说这个可以，然后大家就都炒房去了，因为炒房跟地方政府的利益是一致的，所以说这是第一个原因。第二个原因是什么？就是多年来备受诟病的这个土地财政，2011年土地出让金，刚才教授讲是3.15万亿。你想想，在这个意义上来讲，地方政府追求两个东西，一个是经济增长，官出数字，数字出官。现在我们经常说要淡化经济增长速度，从8%降低到7.5%了，但不要忘了，“十一五”期间，我们定的计划就是7.5%，结果我们到了10%，所以虽然是定了7.5%，但其实它的意思不是真的7.5%，肯定是要更高。
王牧笛：7.5%是个底线。
王福重：对，另外一个，因为我们实行的是分税制，中央分的是大头，地方是小头，地方政府钱不多，但是事情特别多，什么消防、教育、医疗、社会保障等，都是上边请客，下面埋单，没有钱怎么办呢？地方政府找来找去便找到卖地这个办法，卖地就有土地出让金，地方政府就有“零花钱”，因为城市土地其实是地方政府所有的，然后我就卖房子，房价越高，我GDP就越多。我既有GDP，有经济增长速度，又有自己的“零花钱”，那我为什么不搞房地产呢？当房地产低迷的时候，我为什么不支持房地产呢？
保障房究竟“保障”了谁
这个社会真正需要照顾的是那些贫无立锥之地的升斗小民，他们是整个社会稳定的根源之一。可是我们却看到了太多保障房小区里面的奔驰、宝马，看到了太多保障房小区里面，某个领导的七姑、八姨。
王牧笛：其实两位聊这么多，聊得很清楚，就是为什么房价下行这么难？所以在中央这轮调控中，地方政府有17个城市在“顶风作案”，比如说上海、成都、佛山，它们总想伺机松松绑。还有芜湖，芜湖是给买房的人一些税收的减免政策，但是这个小火苗被无情地扑灭了。那我们“郎眼”曾经说过，关于房地产的解读有一个很重要的东西，叫做保障房。一方面我们去学新加坡或者中国香港地区，就是说你商品房涨成什么样，你住怎么样的豪宅，没关系；但另一方面，我们提供公屋、组屋，或者保障房、公租屋，靠这个来满足最大多数人的利益。
郎咸平：2011年不是说要搞1000万套保障房吗？然后政府目前宣布是建成432万套，开工1043万套，看起来数字还可以。我们做了一个测算，因为土地不要钱嘛，所以这个四五十平方米的房大概要花8万多块钱，因此你建设到1000万套的话，大概需要8000亿。坦白地讲，这个钱也不是很多，因为我们土地出让金就有3.15万亿嘛。可是问题在哪里呢？我请问你，我们有哪些朋友真正得到保障房了？我就以北京为例，做个深入调查，这是某媒体的报道了，这个报道说，北京建的保障房中60%是福利房，这个数字折算下来大概是10.5万套。至于这个数字真不真实，我们也无法确认。
王福重：包括公务员住的房子，公务员住的甭管多豪华的房子都叫保障房。
郎咸平：对，然后呢，什么动迁房、棚户改造，还有学生宿舍改造，都算保障房。这样下来，真正落实给我们小老百姓住的这个所谓的保障房、公租屋，数目其实是非常少的。
王福重：是这样的，比如说牧笛吧，你要是个公务员，比如说是个处长，你回老家别人问你有没有房啊，如果你说没有，老百姓就愤怒，就会说你这当领导的，竟然连个房子都没有！连老百姓都愤怒。可如果说是我，问我有没有房啊，我说没有，老百姓就会说，老师嘛，我们这村里的老师也没房。
王牧笛：就是说，老师应该没房，可官员没有房就太奇怪了。
王福重：对，他们会愤怒。